Thái Lan và nhà ở thủ đô Băng Cốc

từ giữa thập niên 1980 tăng trưởng kinh tế và vốn nước ngoài giá rẻ đã thổi phồng bong bóng bất động sản ở Băng Cốc - giá đất tăng trung bình 21.5 lần chỉ sau 6 năm - mọi người về kêu mẹ ở nhà thành lập công ty phát triển bất động sản

năm 1995 hơn 15 vạn đơn vị nhà ở mới đã ra mắt thị trường nhà đô thị Băng Cốc - bấy giờ đã sẵn 30 vạn đơn vị nhà ở bỏ hoang

Khởi đầu
gốc Băng Cốc đã có từ thế kỷ 15 vì vương quốc Thái Lan nổi tiếng là chưa bao giờ bị cường quốc châu Âu nào đô hộ

để tránh bị thành thuộc địa, lãnh đạo Thái Lan đã củng cố dân số nông thôn và chia quyền lực cai trị ra khỏi thành phố thủ đô - nhờ thế Băng Cốc trở thành tụ điểm chính cho văn hoá, kinh tế, quản trị nhà nước và...

chính sách chính phủ thường xuyên ưu tiên Băng Cốc hơn những thành phố thứ cấp khác như Chiang Mai và các tỉnh - đến mức nhiều người phải kinh ngạc

Động lực
thập niên 1960 động lực kinh tế lớn nhất của Băng Cốc là người Mỹ hiện diện ở chiến sự bán đảo Đông Dương - nổi tiếng nhất là chiến tranh Đông Dương lần 2 hay như người Mỹ gọi là chiến tranh Việt Nam

Băng Cốc là địa điểm nghỉ dưỡng cho binh lính Mỹ - tài chính Mỹ tài trợ được chi xây đường xá và điện đóm - đã tạo điều kiện cho ngành du lịch của thành phố sau này

bối cảnh cũng tạo ra ngành công nghiệp tình dục tiêu khiển cho khách nước ngoài - thúc đẩy làn sóng phụ nữ trẻ và người nhập cư đổ về thành phố

thập niên 1960 dân số Băng Cốc tăng từ 1.8 lên 3 triệu người, nếu tính cả vùng ven đô thì con số tăng từ 3.29 lên 4.69 triệu - tạo thêm gánh nặng nhà ở mà chính phủ Thái Lan đã lo ngại sẵn

Thiếu hụt
trước thế chiến 2 Băng Cốc có vẻ không thiếu hụt nhà ở

tuy nhiên trong thế chiến, phe Đồng Minh ném bom - bấy giờ vương quốc Thái Lan là đồng minh Nhật Bản - đã phá huỷ số lượng lớn nhà ở Băng Cốc

các nhà đầu tư đã rót tiền vào xây những toà nhà công nghiệp và thương mại trên những mảnh đất mới được giải toả ấy - giá nhà tăng quá sức nhiều cư dân Băng Cốc - nhiều người bị buộc ở nhà tạm: căn bản là những khu ổ chuột

năm 1940 khảo sát được 86 khu ổ chuột thì năm 1950 là 183 và năm 1960 là 361

năm 1958 đâu đó 46% dân số thành phố sống trong những nhà tạm được xây lấn chiếm trái phép: những người này thoả thuận với chủ đất - chủ đất biết có dân chiếm đất và cho phép những người này ở đổi lại một khoản phí thuê nhỏ - dân chiếm đất thì không có quyền gì và phải rời đi trong vòng 30 ngày nếu chủ đất tìm được mục đích sử dụng đất khác có lợi hơn

những nhà tạm và hiệp ước ngầm này khiến chính phủ không thể đơn thuần hợp pháp hoá tất cả khu ổ chuột và sau đó đầu tư nâng cấp nhà ở như những quốc gia khác đã làm - bởi vì đất thuộc sở hữu cá nhân - việc mua lại đất đó sẽ phải qua một thủ tục lâu dài, mặc dù ý đồ tốt nhưng vẫn sẽ mệt mỏi

Bùng nổ công nghiệp
quân Mỹ rời Băng Cốc năm 1973 khi rút quân khỏi Việt Nam: tuy nhiên, ngành du lịch tiếp tục tăng trưởng

Băng Cốc bắt đầu công nghiệp hoá theo con đường phát triển nổi tiếng: khởi đầu là sản xuất ít vốn

như nói trong bài viết về ôtô Thái Lan thì chính phủ đã thông qua chính sách khuyến khích nội địa hoá những bộ phận ô tô nhất định - đầu thập niên 1970 những chính sách ấy đã khích lệ những công ty xe đầu tư mới: nhà máy mọc lên quanh Băng Cốc với việc làm hấp dẫn

người di cư từ nông thôn các tỉnh đi làm nhà máy xe: từ năm 1960 đến 1970 dân số Băng Cốc tăng thường niên 3.7% trong khi tỷ lệ tăng thường niên dân số Thái Lan là 2.7%

Thiếu nhà ở
bùng nổ công nghiệp sản xuất thì đổi lại tạo ra nhu cầu nhà ở mới - mặc dù vậy, chính phủ Thái Lan chưa bao giờ góp vai trò lớn trong thị trường nhà ở Băng Cốc

từ năm 1950 đến 1972 chính phủ thực hiên 8 dự án nhà ở lớn, xây dựng 7346 đơn vị nhà công - tức là chỉ 330 đơn vị nhà công mỗi năm - năm 1963 khi đăng ký được mở cho 320 căn hộ nhà công, 2 vạn người đã đăng ký

chất lượng nhà ở công cũng đáng thất vọng - người ở phàn nàn về tiếng ồn, nhỏ, ánh sáng nhá nhem và bí

một khảo sát người thuê nhà năm 1973 cho thấy 46% cư dân ở một dự án nhà ở công xây từ thập niên 1960 là khu Din Daeng không hài lòng với nhà họ ở

1973
tháng 12 năm 1972 chính phủ Thái Lan thành lập cơ quan nhà ở quốc gia [NHA - national housing authority] thống nhất trước đó là 4 cơ quan chính quyền khác nhau trong lĩnh vực này - mục tiêu là dọn đường và tái định cư những khu ổ chuột, cũng như xây dựng và bán nhà

1973 là một năm biến động trong lịch sử Thái Lan: tháng 10 sinh viên biểu tình đã chấm dứt chế độ quân sự của tướng Thanom Kittikachorn - tất cả quan chức chính phủ đã bỏ đi, trong đó cả những lãnh đạo NHA

năm 1975 thủ tướng Kukrit Pramoj hứa hẹn khắc phục thiếu nhà ở Băng Cốc: cơ quan NHA mới đưa ra kế hoạch năm năm xây dựng 17 vạn đơn vị nhà ở cho các gia đình thu nhập thường niên dưới 5000 baht

sau đó kế hoạch đã sửa đổi thành 12 vạn đơn vị nhà ở: NHA đã hoàn thiện 37188 đơn vị nhà trong 2 năm đầu tiên 1975-1976

sau đó chính phủ tự do mới lại chiếm quyền nhờ cuộc đảo chính quân sự năm 1976

năm 1978 chính phủ huỷ kế hoạch của NHA viện cớ khó khăn tài chính

nhiều người khu ổ chuột bị di dời thì không hài lòng với những đơn vị nhà ở công nhỏ: mặc dù giá rẻ, được hỗ trợ tiền thuê và địa điểm trung tâm thành phố, người ở đã chuyển nhượng nhà mới cho người khác và quay lại khu ổ chuột

Cấp phép
giữa thập niên 1980 NHA mở mới vài dự án nhỏ nhưng không được hưởng ứng: không đủ tiền

đầu thập niên 1980 xảy ra nhiều khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng nền kinh tế Thái Lan: khủng hoảng tụt giá dầu mỏ năm 1980 và hai cuộc phá giá đồng baht năm 1983 và 1984

năm 1985 chính phủ Thái Lan đối mặt với thâm hụt thương mại 70 tỷ baht và mắc nợ 350 tỷ baht

mặc dù thiếu nguồn lực như vậy, chính khách Thái Lan vẫn muốn xây thêm: muốn thể hiện là đang nỗ lực sửa chữa thiếu hụt nhà ở - cần những dự án xây dựng siêu to khổng lồ và những chung cư cao tầng

tuy nhiên, ngoại trừ mỗi Singapore và Hồng Kông thì những dự án nhà ở do chính phủ xây dựng như thế thì hiếm khi đạt quy mô lớn và thành công

năm 1986 ngân hàng thế giới bắt đầu quảng bá một chính sách tự do hoá và giảm điều tiết: gọi là "cấp phép" [enablement] dẹp những "trở ngại" quy định chính phủ cho nhà ở

thiếu tài chính, chính phủ Thái Lan lập tức bị thuyết phục bởi ý tưởng "enablement" - từ đó ngành tư nhân và "thị trường tự do" được vị thế dẫn dắt ngành xây nhà

Bùng nổ kinh tế
"Cấp phép" [enablement] ra đời vào thời điểm thịnh vượng

năm 1985 thoả ước Plaza khiến đồng yên Nhật tăng giá so với đôla Mỹ và những đồng tiền quốc gia khác như baht Thái Lan - kích động làn sóng đầu tư nước ngoài từ những nước như Nhật Bản, Đài Loan và Hàn Quốc vào Thái Lan

từ năm 1988 và 1996 Thái Lan nhận hơn 100 tỷ đầu tư vốn nước ngoài, tương đương 10% GDP thường niên mỗi năm

vốn đầu tư nước ngoài cùng với nhân công giá rẻ và nhiều tài nguyên thiên nhiên: ngành sản xuất được thổi sinh khí - tăng trưởng GDP tăng từ 5.5% năm 1986 lên cao 13.3% năm 1988

ảnh hưởng quân đội trong chính quyền bị thoái lui: năm 1988 chính quyền bầu cử dân chủ mới, đứng đầu là thủ tướng Chatichai Choonhavan đã thân thiện với doanh nghiệp hơn

thực tiễn thì diễn biến này đã ươm mầm tham nhũng, nhưng cũng cho phép những doanh nghiệp tư nhân trực tiếp gây ảnh hưởng lên chính sách công

bùng nổ kinh tế ở Thái Lan giúp thêm người có việc làm và tăng thu nhập, sau đó những người ấy muốn mua nhà riêng - những chính sách mới đã giúp khuyến khích việc này

năm 1982 chính phủ Thái Lan tái cơ cấu công ty cho vay nhà ở: ngân hàng GHB [government housing bank - ngân hàng nhà ở chính phủ] được chỉ đạo mở rộng hoạt động cho vay thế chấp nhà ở

ngân hàng GHB mời chào lãi suất huy động hấp dẫn, và mời chào những sản phẩm lãi suất cho vay hấp dẫn là 10.5% so với lãi suất cho vay 16.5% trên thị trường tư nhân

ngân hàng GHB nhanh chóng trở thành chủ nợ thế chấp lớn nhất Thái Lan - các ngân hàng tư nhân cũng không kém cạnh, đã tăng trưởng vay thế chấp 41% mỗi năm từ năm 1985 đến 1990

về phía nguồn cung, giá dầu mỏ sụt giảm từ đỉnh và thừa dầu xuất hiện: đã cắt giảm đáng kể chi phí năng lượng và khiến giá thành xây dựng rẻ đi

Bùng nổ nhà ở
cung cầu phối hợp như vậy đã tạo cuộc bùng nổ xây dựng nhà ở: trước đó, những công ty phát triển nhà ở tư nhân thường chỉ xây nhà cho người sở hữu nhà - thường là người giàu

từ năm 1986 những công ty ấy xuống nước, tập trung xây nhà dãy và nhà phố giá chỉ bằng một nửa để cho tầng lớp trung lưu - tức là từ 7000 đến 10000 đôla Mỹ

năm 1987 thị trường đón nhận 30411 đơn vị nhà ở được tư nhân phát triển

năm 1988 con số là 45192 và năm 1989 là 57622 đơn vị

mỗi năm, các công ty phát triển tư nhân đã xây dựng đến 80% lượng nhà ở

nhu cầu lớn và được vay ưu đãi, giá đất bắt đầu tăng nhanh, đặc biệt ở vùng ngoại đô: những vùng từng chỉ thích hợp cho nông nghiệp hoặc khu ổ chuột thì đã nhanh chóng mọc lên những nhà phố

giá đất ở ngoại đô Băng Cốc năm 1990 đạt đỉnh cao gấp 21 lần năm 1987

hết đất xây nhà phố, các nhà phát triển đã chuyển hướng xây dựng chung cư

Qúa nóng
năm 1985 ta có thể mua một nhà phố một tầng 64 mét vuông ở Băng Cốc với giá 12 vạn baht tương đương 4800 đôla Mỹ

năm 1990 số tiền ấy chỉ mua được căn hộ chung cư 24 mét vuông

các dự án được bán hết veo chỉ sau vài tuần, ngày hay thậm chí vài giờ: một số dự án, khách mua xếp hàng từ 5 giờ sáng

ngành phát triển nhà ở Băng Cốc cực kỳ phân mảnh: ít công ty lớn như Băng Cốc Land, chủ yếu là những công ty nhỏ - doanh nghiệp gia đình vài nhân viên và có khi chỉ có một mảnh đất - các cuối tuần, họ làm cái quầy ở các siêu thị và bách hoá để chào bán nhà

những công ty nhỏ phát triển nhà ở này không nhiều kinh nghiệm hay hiểu biết về thị trường nhà ở trong vùng, chỉ bắt chước theo người khác bấy giờ - dù sao thì họ cũng xoay xở có vốn cho dự án, có thể từ ngân hàng hoặc những công ty liên kết cho vay tài chính khác không phải ngân hàng

người đầu cơ xuất hiện, mua nhà chỉ để bán lại giá cao: những gia đình thu nhập tầm trung và cao đã mua đi bán lại những căn hộ [apartment] hoặc căn hộ [condominium] với nhau, càng kéo giá lên

những căn hộ bán giá 10000 đến 16000 đôla là mục tiêu chính của việc đầu cơ này - chưa đến một nửa để cho thuê và chỉ 32% người mua đến ở

Làn sóng thứ 2
năm 1991 toàn bộ thị trường đã bổ sung 13 vạn đơn vị nhà ở vào thành thị Băng Cốc

từ năm 1991 đến 1993 sản lượng nhà giảm về còn 10 vạn vì một số lý do: chiến tranh Vùng Vịnh lần thứ nhất năm 1990 đã kéo giá năng lượng leo thang khiến đình trệ du lịch và kéo lùi tăng trưởng kinh tế

rồi đảo chính quân sự tháng 2 năm 1991 lật đổ chính phủ dân sự Choonhavan (ảnh dưới bên phải) dẫn đến vài năm căng thẳng chính trị

năm 1992 nền dân chủ được tái thiết và chính phủ mới tìm cách tái sinh thị trường bất động sản bằng cách đề nghị hỗ trợ những công ty phát triển xây dựng đơn vị nhà ở cho người thu nhập thấp, và 2 biện pháp nữa

đầu tiên, chính phủ Thái Lan ra mắt kế hoạch lớn cho Băng Cốc, dành ra những diện tích mới cho đô thị hoá

thứ hai là uỷ ban giao dịch chứng khoán đã quy định rằng những công ty bất động sản sẽ phải có một quỹ đất: điều luật mới đã gây một cuộc chen lấn xô đẩy giữa các công ty để mua tích luỹ càng nhiều đất Băng Cốc càng tốt

năm 1994 công trình nhà mới xây bởi cả các công ty phát triển và cá nhân ở Băng Cốc đã tăng, một lần nữa

từ năm 1994 đến 1996 hơn nửa triệu đơn vị nhà ở mới đang xây dựng

tháng 7 năm 1996 báo Bưu điện Băng Cốc đưa tin các nhà đầu cơ đang tháo chạy khỏi những đơn vị nhà ở giá rẻ vì thừa cung - ấy là dấu hiệu đầu tiên của một cuộc khủng hoảng

Nhược điểm
tăng trưởng kinh tế ấn tượng của Thái Lan thường niên 7.8% từ năm 1980 đến 1995 đã được ca ngợi rộng khắp, sang nửa cuối thập niên 1990 thì gió đã đổi chiều: lương tăng khiến tăng chi phí nhân công, cạn tài nguyên tự nhiên và công nghiệp Thái Lan thất bại không nâng cấp được lên làm những hàng hoá tinh vi - đối thủ cạnh tranh mới từ Trung Quốc

năm 1996 thì rõ ràng là công xưởng xuất khẩu Thái Lan đã chững lại, năm đầu tiên bị tăng trưởng xuất khẩu âm sau hơn 1 thập kỷ

quá nhiều tiền nước ngoài chảy vào Thái Lan: quan trọng là cơ sở ngân hàng quốc tế [international banking facility] ở Băng Cốc hoạt động như một cổng cho vay ưu đãi của chính phủ thành lập đầu thập niên 1990 để quảng bá Băng Cốc làm trung tâm tài chính và thu hút vốn quốc tế để cho vay lại sang Việt Nam, Lào hoặc Campuchia - giống Hồng Kông của Đông Nam Á

dần dà, mục đích ấy bị biến tướng thành ăn chênh lệch: ai đó vay bằng đôla Mỹ với lãi suất 8% và cho vay bằng baht Thái Lan hưởng lãi 13% - cùng với tỷ giá hối đoái cố định đã mang lại lợi nhuận

những khoản vay nước ngoài ngắn hạn đã tăng gấp đôi từ 18.9 tỷ đôla năm 1992 đến 41.1 tỷ đôla năm 1995 - thay thế những đầu tư vốn nước ngoài chính thống, làm tăng thâm hụt tài khoản vãng lai và càng gây ra đầu cơ trên thị trường nhà ở Băng Cốc

hệ thống ngân hàng bấy giờ cũng chưa hoàn toàn hiện đại hoá, gặp khó khăn xử lý những tự do hoá mới và những tiền đổ vào tìm kiếm lợi nhuận

thiếu quy định đúng mực, các ngân hàng bắt đầu cho vay tiền ra những người vay không xứng đáng: một số trong ngành bất động sản, một số vào công nghiệp, sản xuất, bán lẻ và rủi ro nhất là thị trường chứng khoán Thái Lan

Vỡ bong bóng
năm 1995 ngân hàng GHB đã thực hiện một nghiên cứu tỷ lệ bỏ hoang nhà ở Băng Cốc và được kết quả kinh hãi: nghiên cứu sinh đã lấy mẫu 1500 dự án đại diện cho 319000 đơn vị nhà ở Băng Cốc xây dựng từ tháng 1 năm 1990 đến tháng 4 năm 1994 - 35% đơn vị đã bán nhưng bỏ hoang, phần nhiều là căn hộ giá rẻ và nhà phố

ngoại suy từ thống kê trên là ước tính 30 vạn đơn vị tương đương 14.5% đơn vị nhà ở thành phố là bỏ hoang

xuất bản tháng 11 năm 1995 báo cáo nghiên cứu đã tạo một hiệu ứng sâu rộng lên thị trường nhà ở: hiển nhiên là đang thừa cung và mọi người bán tháo

chính phủ đề xuất một số biện pháp để đối phó sụp đổ thị trường bất động sản: đều vô hiệu hoặc chưa bao giờ được hiện thực hoá

các công ty phát triển đã huỷ bỏ những dự án nhà ở: đến năm 1997 hơn 40% dự án nhà ở bị huỷ trước khi hoàn thiện

cổ phiếu những công ty phát triển bất động sản Thái Lan đã gãy vỡ cùng với phần còn lại của thị trường

con số những nhà phát triển nhà ở đã thu nhỏ từ gần 2000 doanh nghiệp còn chỉ 200

nhiều công ty phát triển mắc nợ lớn đã không thể trả nợ cho cả chủ nợ trong và ngoài nước

tháng 2 năm 1997 công ty Somprasong Land nhỡ hạn trả 3.1 triệu đôla tiền lãi suất

tháng 4 năm 1997 công ty Sahaviriya City và tháng 8 đến công ty Juldis Development

Khủng hoảng tài chính 1997
vỡ bong bóng bất động sản Băng Cốc cũng trùng với sụt giảm xuất khẩu, thị trường chứng khoán Thái Lan gãy vỡ và đình trệ nền kinh tế

hoá ra, số nợ xấu bất động sản thực giữ bởi các ngân hàng thì không quá tệ - chỉ 15% - phần lớn nợ xấu thực sự được chi vào đầu cơ chứng khoán hoặc công nghiệp

nhưng vì những tiêu chuẩn báo cáo tài chính bí hiểm, không ai biết tình hình tài chính thực sự của các ngân hàng - tin đồn lan rộng đâu đó về ngân hàng có thể sụp đổ - các quỹ bắt đầu đầu cơ rằng đồng baht Thái Lan sẽ hạ giá: từ năm 1983 đồng baht đã được neo vào tỷ giá 25 baht ăn 1 đôla Mỹ

ngày 29 tháng 6 năm 1997 thủ tướng công khai tuyên bố là tỷ giá neo đậu sẽ giữ nguyên, nhưng sau khi cạn hết dự trữ ngoại hối thì ngày 2 tháng 7 năm 1997 bộ trưởng tài chính Thanong Bidaya tuyên bố thả nổi baht

cuối năm 1997 đồng baht đã mất giá còn 50 baht ăn 1 đôla Mỹ: nhiều ngân hàng và công ty tài chính Thái Lan đã vay ngắn hạn đôla Mỹ để có tiền hoạt động và đầu tư - những khoản nợ ấy căn bản là gấp đôi và làm vỡ nợ nhiều công ty ấy

tháng 8 năm 1997 ngân hàng Thái Lan đình chỉ 58 công ty tài chính và sau đó đã kích hoạt đổ vỡ hết còn lại: 4 ngân hàng bị quốc hữu hoá

Cứu trợ tài chính
tháng 8 năm 1997 IMF đề nghị cứu trợ 17.2 tỷ đôla - cuộc giải cứu lớn nhì lịch sử - đổi lại chương trình thắt lưng buộc bụng, tăng thuế, chấm dứt một số trợ cấp và thắt chặt chính sách tiền tệ

năm 1998 tệ hại cho kinh tế Thái Lan: mỗi tháng cả nghìn doanh nghiệp giải thể, 2-3 triệu người mất việc - mất việc nhiều nhất là ngành xây dựng - lạm phát 18% vì đồng baht yếu

nhiều lao động nhập cư phải hồi hương, trong đó có một triệu người Miến Điện

hành động của IMF trong khủng hoảng tài chính châu Á đã gây nhiều tranh cãi: bằng cách chuyển đổi những nợ tư thành nợ công, IMF đã buộc người nộp thuế Thái Lan gánh chịu chi phí hậu quả sau những "vung tay quá trán" của ngành bất động sản

thắt lưng buộc bụng đã giảm dịch vụ công ích: 40 vạn trẻ em bỏ học cấp tiểu học, số người nghèo tăng 1.5%, hàng chục vạn người Băng Cốc hồi hương làm ruộng ở các tỉnh lẻ

Kết
hơn thập kỷ sau thì xây dựng mới khôi phục ngang với sản lượng giữa thập niên 1990

để đối phó sụp đổ, chính phủ thông qua những biện pháp mới giúp hồi phục thị trường nhà ở: một biện pháp đáng chú ý là sửa đổi luật đất đai năm 1999 [1999 land code amendment] cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua và sở hữu những khoanh đất ở nhỏ hoặc căn hộ [condominium]

luật được sửa đổi để việc tuyên bố phá sản dễ hơn, và tập đoàn quản lý tài sản Thái [Thai asset management corp] thành lập năm 2001 để mua nợ xấu

nhưng phần lớn các ngân hàng chỉ đơn thuần kéo dài lịch trả nợ ra đến khi tiền được trả hết

sau rốt, tăng trưởng kinh tế hồi phục, công xưởng xuất khẩu khôi phục và những động thái như chiến dịch Amazing của cơ quan du lịch Thái Lan đã mời gọi khách trở lại

ngành nhà ở mua bán sát nhập đã tạo ra những phường hội nhà phát triển chuyên nghiệp hơn - tập trung vào xây dựng nhà tốt hơn và thích hợp với nhu cầu thị trường hơn

câu chuyện bong bóng nhà ở Băng Cốc là một quốc gia chưa thích ứng kịp với những thay đổi giảm điều tiết [bãi bỏ quy định] trên thị trường: thị trường đã vọt quá xa và người nộp thuế sau rốt phải chịu gánh nặng đền bù cho "quá tay" ấy